Nabídka typových projektů a domů je stále větší. Navíc si často nevybíráte jen architektonickou studii, u stejné firmy si můžete nechat dům postavit na klíč. Někdo si ale koupí pouze hotový projekt a vypíše výběrové řízení na dodavatele, nebo si dům postaví svépomocí či bude koordinovat práci více menších dodavatelů.

Je už běžné, že výslednou podobu projektu lze uzpůsobit přání investora, ať už jde o volbu různých stavebních technologií, či vybavení – počínaje způsobem vytápění, typy oken až po fasády, podlahy a obklady. Mnozí stavebníci také nabízejí například projekt stranově obrátit, přikoupit studii na garáž, změnit vnitřní dispozice. U jiných si dokonce můžete dům sami sestavit z typových prvků stejně, jako byste pracovali na individuálním projektu s architektem.

Pro stavbu budoucího rodinného domu však nestačí pouze typová studie. Potřebujete další projekty: například usazení na parcelu, umístění garáže, inženýrské sítě, projekt jímky, průkaz energetické náročnosti a samozřejmě i pozemek. To všechno můžete získat od firmy, u níž si projekt kupujete. Některé společnosti navíc spolupracují s dalšími partnery, jejichž produkty pak můžete získat výhodněji. Zejména dodavatelé stavebních materiálů nabízejí kromě výše zmíněných výhod ještě určité garance kvality.

Architektonické skvosty v Krkonoších:

Kompletní realizace

Ti, kteří chtějí mít s výstavbou domu co nejméně starostí, si vyberou typový projekt od společnosti, která jej nabízí i s kompletní realizací – takzvaně na klíč. Dodavatel předá dům zcela hotový, třeba i s instalovaným zdrojem vytápění a kuchyní. „Jedna z velkých chyb je podlehnout prvnímu dojmu. A to hlavně v okamžiku, když vidím na internetu nějaké vizualizace anebo se dokonce jdu podívat do vzorového domu. Vždy se ptejte jiných klientů, jakou mají zkušenost s výsledkem. Ptejte na dodanou kvalitu a časovou spolehlivost společnosti, která vyrábí či staví domy na klíč. Bez prohlídky skutečného či alespoň vzorového domu obchod raději neuzavírejte,“ doporučuje realitní makléř Pavel Dočkal.

Pokud chcete do konečné podoby vnést více svých změn nebo nemáte dostatek financí na hotovou stavbu, lze zakoupit dům v různém stadiu rozpracovanosti, třeba jen hrubou stavbu či stavbu bez konečné úpravy vnitřních povrchů. Vybíráte-li si mezi více možnostmi, vždy si pečlivě hlídejte, co všechno obsahují nabídky konkurenčních developerských společností. Některé firmy neprovádějí změny, které zasahují do nosné konstrukce domu, některé ano, ale musíte si za ně samozřejmě mnohem víc připlatit.

O tom, co, jak a za kolik je možné v projektu upravit, je třeba se informovat na samém začátku jednání s firmou, tedy dříve, než projektant konečnou sumu do dokumentace zanese. A počítejte s dalšími výdaji, protože většina typových domů nemá v ceně garáž či garážové stání, které jsou většinou povinností pro výstavbu ve městě. V ceně není ani oplocení a úpravy pozemku. Rozhodně je také dobré ponechat si nějakou rezervu na dokončovací práce.

Inspirace - dům plný světla a vzduchu:

Finální suma navíc nezahrnuje pouze cenu objektu samotného a pozemku, na kterém bude stát. Rodinný dům vyžaduje nemalé každoroční náklady na samotný provoz, které se projevují především v energiích. „Energetickou bilanci stavby velmi šikovně prozrazuje takzvaný Průkaz energetické náročnosti budovy, zkráceně PENB, který musí být nedílnou částí projektové dokumentace. Čím lepší označení stavba bude mít, tím nižší provozní náklady budou každý rok na majitele stavby čekat. Energetickou bilanci lze také ovlivnit tloušťkou zateplení fasády nebo například výběrem vhodného zdroje vytápění,“ uvádí projektantka Věra Kargerová.

Nemalou pozornost si pak jistě zaslouží alternativní zdroje energií. Například investičně náročné solární panely můžete instalovat dodatečně, ale je vhodné o tomto kroku uvažovat již v průběhu výstavby a provést tzv. přípravu. Vyhnete se tak rozsáhlejším stavebním zásahům do objektu po jeho kolaudaci.

Na míru pozemku a lokalitě

Nevýhodou všech typových projektů je, že nepočítají s konkrétním pozemkem, většinou jsou určeny pro rovinaté nebo jen mírně svažité pozemky. Projektanti samozřejmě předem neznají tvar vašeho pozemku, jeho orientaci ke světovým stranám, ani jak vypadá okolí. Nechte si proto od nich ukázat všechny typy domů, které by na vašem pozemku mohly stát. Dejte také na doporučení, jaká stavba se hodí do konkrétní krajiny a osídlení. Bungalov s plochou střechou určitě není ideální volbou do hor. I to může mít vliv na případnou budoucí cenu nemovitosti, pokud budete chtít za pár let dům prodávat.

Výběr pozemku a lokality je klíčový, měl by zohlednit váš životní styl. „Lidé často při přesunu na venkov podcení dopravu sebe a dětí do města, do školy, práce, do kroužků, za kulturou. Často se stanou zcela závislí na individuální, tedy hodně drahé přepravě. MHD, železnice a další možnosti spojení do všech potřebných míst jsou nedoceňovanou výhodou jak z pohledu peněz, tak i úspory času. Dům se nepořizuje na krátkou dobu, proto velmi dobře promyslete, jak se bude váš život dál vyvíjet. Děti přijdou a jednou, relativně brzy, zase odejdou,“ shrnuje zkušenosti Tomáš Jelínek, provozní ředitel CENTURY 21 Czech Republic.

Radost z krásné nemovitosti může být snížena také tím, že vysněný dům stojí „na poli“, kde je okolo několik dalších domů ve výstavbě. Nakonec zjistíte, že žijete několik let na staveništi. „Vyberte si proto takového developera, který nabízí zasíťované pozemky a dokončené komunikace. Nebudete chodit blátem a budete mít dříve pocit stabilizovaného okolí,“ radí realitní makléř Marek Čihák. A podívejte se i na budoucí rozvoj lokality. „Seznamte s územním plánem a zjistěte si, zda se vedle vás nepřipravuje další etapa domů či jiný projekt,“ doporučuje zase Daniel Římal, zakladatel Československého nemovitostního fondu.

Rekonstrukce měšťanského domu ve Znojmě:

Výhodou typových domů je, že můžete téměř okamžitě jednat s úřady, ohlásit stavbu nebo žádat o stavební povolení. Na stavebním úřadu se včas informujte o místních regulačních předpisech a zjistěte, jestli jim dům, který jste si vybrali, odpovídá. Stavby typových domů probíhají rychle podle zaběhnutých pracovních postupů, které jsou prověřeny praxí. Přesto byste měli sledovat, zda jsou dodržovány a také jak pečlivě pracují řemeslníci. „Tak jako tak bude docházet ke zpoždění ve výstavbě či výrobě. Ani ‚prefabrikovaný‘ dům na klíč není bez chyb dodavatele. Proto je velkou chybou nenechat posouzení na projektantovi, najměte si raději odborný stavební dozor,“ doporučuje realitní makléř Marek Čihák. Výhodou je, že v případě závad je jasné, kam reklamaci směřovat, a nemusíte se dohadovat, zda je chyba v projektu nebo realizaci. Dodavatelská firma odpovídá za celou dodávku.

Prováděcí projekt s detaily

Spousta investorů volí pouze zakoupení typového projektu a o realizaci se postará svépomocí či vlastním výběrem dodavatelů. Firmy, které nabízejí projekt i s realizací domu, obvykle mají i vzorové domy, se kterými se lze fyzicky seznámit. U projektů bývají k dispozici vizualizace, někdy si můžete dokonce i dopřát virtuální procházku vysněnou stavbou. Vizualizace ani virtuální návštěva ale nic nesdělí o kvalitě samotného projektu.

Mnohem lepší představu si uděláte pomocí vzorového projektu, o který požádejte. Některé firmy ho nabízejí pro stavební povolení zpracovaný v měřítku 1 : 100, tedy v rozsahu vyžadovaném stavebním zákonem. „Obsah a rozsah projektové dokumentace je přesně stanovený vyhláškou, a je tedy velmi snadné si ověřit, zda je, či není projektová dokumentace v pořádku a zda obsahuje všechny náležitosti. Jen tak bude následná výstavba probíhat správně a podle platných předpisů,“ doplňuje projektantka Věra Kargerová.

Jako vodítko při stavbě vám však rozhodně stačit nebude, protože nevyžaduje podrobné rozpracování detailů, třeba ukončení střechy, napojení izolace kolem okenních otvorů či překladů. Musíte si proto sehnat projektanta, který následně připraví prováděcí projekt s vypracováním detailů. Může ho udělat i stavební firma, zbytečně se však vydáte na nejistou půdu. Jistější proto je sáhnout po společnosti, která automaticky dodává podrobné výkresy detailů v měřítku 1 : 50.

Bude-li projekt sloužit jako podklad pro výběrové řízení na dodavatele stavby, nechte si navíc vypracovat takzvaný výkaz výměr, který přehledně shrnuje rozsah a množství různých druhů konstrukcí, prací, dodávek a služeb potřebných ke zhotovení stavby. Díky němu budete mít přehled, co oslovené firmy zahrnuly do své cenové nabídky. Šikovným pomocníkem pro srovnání cen dodávek a prací je také položkový rozpočet, v němž jsou položky z výkazu výměr doplněny o aktuální ceny. Získáte tím kontrolní listinu pro porovnání naceněných prací a dodávek.

Byt v developerském projektu

Před pořízením nového bytu byste se neměli nechat ovlivnit pouze atraktivní cenou nebo citovým vztahem ke zvolené lokalitě. Nestačí se také zaměřit na pěkné vizualizace, které mohou výsledný vzhled nemovitosti výrazně zkreslovat. Mezi obvyklá kritéria, jimiž je dobré se při výběru řídit, patří velikost bytu a promyšlenost jeho dispozice, dostatek úložných prostor, standardy materiálů a vybavení, existence balkonu či terasy, výhledy do zeleně, bezpečnost domu a okolí, občanská vybavenost a dopravní dostupnost lokality. Zajímejte se také o energetickou náročnost budovy. Pokud kupujete byt „na papíře“, ověřte si, jestli má projekt pravomocné územní rozhodnutí, abyste získali větší jistotu termínu dokončení.